Texte de Carole Le Hirez (Protégez-Vous). Pour lire l’article intégral, cliquez ici.
Vous vous apprêtez à acheter une maison? Des erreurs dans les titres de propriété ou dans le certificat de localisation, ou encore des aménagements non conformes aux règlements municipaux pourraient vous coûter cher. C’est là que l’assurance titres entre en scène. Pourtant, peu de Québécois souscrivent cette protection. Est-elle vraiment utile?
Sylvie et Jean voulaient s’installer en région. Ils ont trouvé la maison de leurs rêves en Beauce. En examinant le certificat de localisation, la notaire a constaté la présence d’une piscine empiétant sur le terrain voisin. Ce problème pourrait éventuellement coûter plusieurs milliers de dollars au couple; de quoi décourager Sylvie et Jean de signer! Pour limiter les frais liés à ce risque et leur permettre d’acquérir la propriété convoitée, le couple a souscrit une assurance titres. Si la piscine tombe un jour sur les nerfs du voisin, les frais engagés pour la déplacer seront assumés par l’assureur.
Populaire dans les autres provinces canadiennes, l’assurance titres demeure pourtant peu connue des Québécois : seulement 4 % des propriétaires en possèdent une au Québec, selon des données fournies par le cabinet de courtage ABRI à La Presse. En comparaison, en Ontario, cette protection intervient dans plus de 90 % des transactions immobilières.
Il faut dire que le Québec dispose d’un registre foncier plus fiable et plus performant que celui de ses voisins, ce qui rend l’assurance titres superflue dans la plupart des cas, selon des professionnels de l’immobilier. Cependant, l’Association professionnelle des notaires du Québec (APNQ) indique que cette assurance peut vous permettre d’accélérer la signature de l’acte de vente si une irrégularité est découverte dans les titres de propriété et qu’il est impossible de la corriger rapidement.
L’assurance titres, c’est quoi?
L’assurance titres fonctionne un peu comme une assurance habitation, mais au lieu de vous protéger contre les dégâts causés par un feu ou une inondation, elle vous assure contre les conséquences éventuelles de problèmes dans les titres de propriété et le certificat de localisation, ainsi qu’en cas de fraude ou de vol d’identité.
L’assurance titres offre une protection « dans des situations qui peuvent affecter le droit d’usage et d’occupation du propriétaire », résume Sylvie Patenaude, avocate spécialisée en droit immobilier.
Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, cette assurance est recommandée par de nombreux notaires avant que le client ne signe l’acte de vente. Elle entre en scène à plusieurs étapes : « Avant la signature de l’acte de vente, lorsque le notaire découvre un problème dans les titres de propriété [acte de vente, donation, échange, déclarations de transmission, etc.] ou après la signature de la vente, pour vous prémunir contre la fraude », précise Kevin Houle, président de l’APNQ.
Vous pouvez demander au vendeur de souscrire une assurance titres, car il a l’obligation de vous garantir le droit de propriété. Dans ce cas-là, c’est lui qui paiera la prime et vous serez le bénéficiaire de l’assurance. Si le vendeur refuse de payer les coûts de l’assurance, vous pouvez choisir de la prendre et d’en assumer les frais. À noter que certaines banques l’exigent dans des dossiers de financement ou de refinancement hypothécaire.
Ça couvre quoi?
Une terrasse construite sans permis, un cabanon qui empiète sur une propriété voisine, des servitudes inconnues, des erreurs dans un certificat de localisation… Tout cela est couvert par l’assurance titres. Vous serez aussi protégé des erreurs liées à la recherche et l’examen des titres de propriété, des dettes garanties par l’immeuble contractées par un précédent propriétaire, des taxes immobilières et des frais de copropriété impayés.
« L’assurance titres permet d’assurer la mise aux normes d’un élément non conforme. Cependant, elle n’en garantit pas la jouissance », nuance Me Kevin Houle. Autrement dit, l’assurance achetée par Sylvie et Jean paiera la démolition de leur piscine, mais pas sa reconstruction au bon endroit.
Comme le souligne la notaire Isabelle Couturier, l’assurance titres peut aussi servir à régler rapidement un problème avant la signature de l’acte de vente, en évitant par exemple de devoir attendre de longs mois avant d’obtenir une dérogation mineure pour une thermopompe installée par le vendeur à un endroit non permis par la Municipalité. L’assurance protégera l’acheteur dans le cas d’une éventuelle réclamation.
Vous êtes victime de fraude? L’assurance titres peut intervenir si un escroc vous vole votre identité et en profite pour vendre votre propriété à votre insu. Elle vous remboursera alors les frais juridiques engagés pour rétablir vos droits de propriété.
Les exclusions
En revanche, l’assurance titres ne vous protège pas contre les défauts de construction et les vices cachés de la propriété. Elle n’inclut pas non plus les problèmes de puits et de fosse septique ou certains dommages couverts par une assurance habitation, tels que le vol, l’incendie, le vandalisme ou encore les dégâts d’eau.
À supposer que vous découvriez que le sol sous votre maison a été contaminé par un déversement accidentel de mazout survenu avant que vous n’achetiez la propriété, vous ne serez pas non plus assuré. Même chose si vous effectuez des travaux qui enfreignent le règlement de zonage ou si vous installez une clôture qui empiète sur la propriété voisine.
S’assurer, mais à quel prix?
L’avocate Sylvie Patenaude souligne que l’assurance titres représente un coût modéré comparativement aux frais importants que vous pourriez devoir débourser pour régler certaines situations. Par exemple, un de ses clients a évité une dépense de 24 000 $ pour des taxes impayées par l’ancien propriétaire (le vendeur) en souscrivant une assurance d’environ 600 $. Cette prime est versée en un seul versement au moment de l’achat et la protection reste valable tant que vous conservez un intérêt dans la propriété.
Le coût de la prime est déterminé en fonction de la valeur marchande de la propriété à l’achat, de la couverture souhaitée et du risque évalué. Il varie d’environ 375 $ pour les propriétés de moins de 500 000 $ à plus de 500 $ pour les immeubles d’un million de dollars, d’après Julie Lévesque, vice-présidente Québec pour Stewart Title Canada. Vous avez la possibilité d’ajouter une clause afin de couvrir la hausse de la valeur de votre propriété au fil du temps.
Comment souscrire?
Vous pouvez vous adresser directement à une compagnie d’assurance spécialisée dans ce type de produit – notamment Stewart Title, First Canadian Title et Chicago Title – ou à un cabinet de courtage en assurances. Seuls les représentants autorisés à vendre de l’assurance de dommages peuvent proposer de l’assurance titres, selon les explications de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Vous avez aussi la possibilité de demander à un avocat ou à votre notaire d’effectuer les démarches pour vous auprès d’un assureur autorisé afin de choisir la police qui convient le mieux à votre situation. Le notaire fournira à l’assureur les informations sur la propriété qui lui serviront à établir les protections de l’assurance ainsi que le montant de la prime.
Avant d’opter pour une assurance titres, n’hésitez pas à demander conseil à un juriste pour évaluer si elle répond à vos besoins. Prenez également soin de lire attentivement le contrat d’assurance afin de vérifier quels titres sont couverts, comme le recommande l’AMF. Si vous n’êtes pas satisfait, vous pouvez vous adresser à la Chambre des notaires du Québec ou encore porter plainte auprès de l’AMF.
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