Les prêts hypothécaires

Entrevue de Marc Lacasse, courtier immobilier chez RE/MAX 2001 (Équipe Carole et Tony) et Frédéric Poitras, conseiller en prêts hypothécaires à la RBC, au Canal Argent par François Gagnon sur les différentes solutions de financement hypothécaire.

Constats 2013

Depuis le 4e resserrement des règles hypothécaires par le ministre fédéral Jim Flaherty en juillet 2012, il est évident que l’impact a été majeur sur les activités immobilières. Ce 4e changement comportait plusieurs volets, mais le principal a été l’abolition de la période d’amortissement de 30 ans pour les acheteurs ayant moins de 20% de comptant pour leur mise de fonds (prêt assuré par la SCHL). Ce sont les premiers acheteurs qui ont été les plus touchés, lorsque l’on sait que pour chaque tranche de 100 000$ d’hypothèque cela représente une augmentation de leurs mensualités de prêt de 100$.

Paul Cardinal, directeur du service Analyse du marché à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), a réalisé une étude sur l’impact de cette dernière mesure. Dans la région de Montréal, durant les douze mois précédents cette mesure, 11 mois sur 12 comportaient une croissance par rapport à l’année précédente, pour une moyenne de croissance de 6%. Les 12 mois suivants ont tous été en décroissance pour une moyenne de 13% de décroissance. De plus, les délais de vente moyens sont passés de 92 à 102 jours, soit 10 jours de plus pour vendre en moyenne.

Marc Lacasse, courtier immobilier chez RE/MAX, constate pour sa part que 2013 a été marqué par l’augmentation du nombre de clients qui n’ont pas réussi à obtenir le financement final pour l’achat d’une propriété: « les acheteurs pensent souvent que lorsqu’ils ont obtenu leur préqualification auprès d’une banque, qu’ils peuvent aller acheteur des meubles à crédit, retarder leurs paiements de cartes de crédit ou de cellulaire, sans affecter leur cote de crédit. Ils oublient que la banque doit approuver le financement une fois que la promesse d’achat est finale et qu’elle fera une dernière vérification du crédit du client ».

Principales erreurs d’un premier acheteur

Frédéric Poitras, conseiller en prêts hypothécaires à la RBC, explique les erreurs qu’il faut éviter lors de l’achat d’une maison:

• Plusieurs personnes pensent qu’ils n’ont pas les moyens d’acheter une maison, alors qu’ils ne connaissent pas toutes les options qui existent afin de les aider à acheter (RAP…)
• C’est la même chose pour la mise de fonds minimum requise. Parce qu’ils ne disposent pas de beaucoup de liquidité, ils pensent qu’ils ne peuvent pas acheter, alors qu’il existe des solutions via les prêts assurés avec la SCHL, Genworth ou xxx
• Les acheteurs ont tendance à magasiner un taux d’intérêt plutôt que d’analyser la solution de financement dans son ensemble.
• Certains acheteurs ont tendance à sous-évaluer ou surévaluer leur capacité d’emprunt. Il est important, avant même de commencer les visites avec un courtier, d’établir sa capacité d’emprunter, puis de fixer ses objectifs financiers. Parfois on peut avoir accès à une hypothèque de 400 000$, mais si les paiements nous empêchent ensuite de poursuivre certaines activités (voyages, sports, restaurants…) il serait plus raisonnable de regarder pour une propriété plus modeste.
• Les acheteurs calculent parfois eux-mêmes leur capacité d’emprunt, sans consulter leur conseiller bancaire. Non seulement ils peuvent faire des erreurs, mais ils se privent d’une lettre de préapprobation qui les aidera lorsque viendra le temps de rédiger une promesse d’achat
• Il faut aussi considérer les frais reliés à l’achat de la propriété comme les frais de notaire, de déménagement, d’amélioration (petites rénovations, peinture…) et la taxe de mutation (taxe de bienvenue).

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Ce texte vous a été suggéré par Marc Lacasse.