Marc Lacasse, courtier immobilier chez RE/MAX, a accordé une entrevue avec Pierre Cyr, notaire chez Beauchamp Cyr de Ste-Rose, animé par Lyne St-Laurent, à l’émission Questions d’argent. Ils ont discuté des guerres de prix entre les notaires et de comment bien choisir son notaire lorsque l’on achète…

Transcription

Lyne St-Laurent : Bienvenue à Questions d’argent. Choisir son notaire est une étape importante, bien sûr, dans une transaction immobilière. Récemment, certains notaires se sont lancés dans une guerre de prix. Est-ce que le moins cher ou le plus cher garantit une transaction sans soucis? On va en parler avec Marc Lacasse, courtier immobilier chez RE/MAX et avec Pierre Cyr, notaire chez Beauchamp Cyr. Bonjour Monsieur Cyr. Monsieur Lacasse, merci d’être là comme d’habitude. On va lancer cette discussion sur cette guerre de prix chez les notaires. Pourtant, le marché va bien, il y a beaucoup de transactions. Marc, le marché est en effervescence, surtout à cette période-ci de l’année.

Marc Lacasse : Oui. J’ai eu des chiffres ce matin qui démontre que l’année 2015, même si on avait prévu une légère augmentation du nombre de transactions totale au Québec et dans la région de Montréal, ça va même mieux que prévu. Sur le nombre de transactions et sur les prix. Au départ, nous les courtiers, lorsqu’on a commencé à recevoir une multitude de courriels de sollicitation de notaire et une guerre de prix qui s’annonçait, on s’est posé la question, mais pourquoi?

Lyne St-Laurent : Oui, car habituellement lorsque la demande est forte, on peut s’attendre à ce que le prix soit plus élevé. Qu’est-ce qui se passe, pourquoi on baisse les prix?

Pierre Cyr : C’est difficile à expliquer. Effectivement, le marché est toujours dans une bonne perspective. Il y a un regroupement qui s’est fait à Laval, également à Montréal. On l’explique difficilement. Est-ce l’affut de nouveaux notaires sur le marché par les dernières promotions? Le printemps a été tardif, le froid, les transactions ont été plus tranquilles en janvier et en février. C’est ce qui doit expliquer la crainte devant la perspective d’un mois d’avril, mai, juin, des mois d’effervescence plus tranquille. C’est peut-être ça qui en a amené certains à amener une spirale vers le bas.

Lyne St-Laurent : Est-ce que des fois on peut voir des groupes qui vont, en quelque sorte, casser le marché, donc imposer un prix à la baisse pour aller s’accaparer une bonne part des transactions?

Pierre Cyr : Non, difficilement. Ce sont des gens qui ont des pratiques seules, pour la plupart, je vous dirais pour la grande majorité.

Lyne St-Laurent : Donc, c’est quelques regroupements que vous avez mentionnés ce n’est pas la norme.

Pierre Cyr : Non ce n’est pas les regroupements. C’est souvent les notaires qui ont une pratique seule ou à deux.  Les grands bureaux avec du personnel en place, du personnel pour le retour d’appel, pour le contact avec le client, pour le déroulement de la transaction tant en amont, qu’à la signature, peuvent difficilement embarquer dans une guerre de prix comme cela. Par contre, ça entraine une spirale vers le bas. Ça finit par entraîner un peu tout le monde. C’est difficilement justifiable. Je pense que dans quelques mois, sinon quelques années, les gens vont se rendre compte qu’ils ne pourront pas maintenir une pratique sérieuse, dans un bureau sérieux, avec ces tarifs. La marge est très mince entre le coût d’une transaction, les frais qui y sont associés et le profit qui peut en rester pour une activité professionnelle.

Lyne St-Laurent : On peut, peut-être, en profiter pour donner des conseils aux gens qui s’apprêtent à faire le choix d’un notaire. Il faut dire que dans certains cas, on n’a pas le choix, ça nous est imposé. Mais habituellement, c’est au choix de l’acheteur.

Marc Lacasse : Oui. Dans la grande majorité des cas, l’acheteur choisit le notaire. Nous, ce qu’on va conseiller à notre client, c’est de transiger avec quelqu’un qu’il connaît déjà, en qui il a confiance. S’il ne connaît pas de notaire, on va lui en référer. En majeure partie, quand une transaction va mal, on est chez un notaire à rabais que le client ne connaissait pas à l’avance. Il y a des délais dans la transaction et il arrive une multitude de pépins. On est bien placé pour le conseiller. Souvent, on va commencer par dire de prendre quelqu’un de local. Si on fait une transaction à Laval ou sur la Rive-Nord, prendre quelqu’un de local, même si tu connais quelqu’un sur la Rive-Sud…

Lyne St-Laurent : Est-ce que ça fait une différence? Parce que les règles sont les mêmes peu importe le quartier.

Pierre Cyr : Les règles sont les mêmes partout, mais il peut y avoir, par le notaire de proximité, un niveau de connaissance, de contacts qui peuvent être importants dans une transaction. Je vais vous donner un exemple. Je pratique dans la région montréalaise, mais principalement sur la Rive-Nord à Laval. Des cas de servitudes où on doit faire affaire avec les autorités de Laval, ou avec Hydro-Québec ou Gaz Métro. Je connais mon marché, ces intervenants, on les connaît depuis 20 ans. Ça peut faciliter, dans le cas de la correction d’un acte de servitude. Ce genre de conseils là, ce genre de contact là. Malheureusement, le notaire à rabais est là pour une transaction très stéréotypée, très classique. Vente classique sans aucune anicroche. Il ne faut pas qu’il y ait une vue légale quelconque, un vis mineur, une assurance titre à prendre. Il va souvent être dépassé. Souvent, comme c’est arrivé il y a quelques semaines, on reçoit, les notaires qui sont plus établis, à la mi-mai ou début juin des appels à la limite de l’hystérie : « voulez-vous prendre mon dossier, parce que je n’ai aucun retour d’appel ». Écoutez, je peux bazarder 8 fois sur 10 des noms que je vais taire et je vais y arriver 9 fois sur 10. La relation, le contact, ne se fait pas. Tout ce fait de façon virtuelle, comme des courtiers virtuels. Ce qui dit virtuel est souvent virtuellement impossible à rejoindre. Et à la veille d’un déménagement, c’est très anxieux.

Lyne St-Laurent : On va parler des honoraires et de la qualité de service au retour.

Lyne St-Laurent : De retour à Questions d’argent. On parle de notaires. Il y a une guerre de prix en ce moment. On va justement parler des prix avec nos deux invités, Marc Lacasse et Pierre Cyr, notaire chez Beauchamp Cyr. Habituellement quand vos clients vous demandent Marc, « je paye combien un notaire ». De façon générale, donnez-nous quelques fourchettes de prix.

Marc Lacasse : Je réponds en moyenne entre 1000 et 1200$ pour la transaction. En dessous de 1000$, c’est là qu’on commence à être un peu plus à risque. Souvent, les notaires à rabais vont se situer en dessous du 1000$. Nous n’obtenons pas nécessairement la même qualité de service.

Lyne St-Laurent: Mais après une transaction qui a peut-être été couteuse pour l’acheteur, on veut économiser. On peut comprendre qu’on cherche à réduire de quelques centaines de dollars. Il y a toujours des frais imprévus dans une transaction.

Marc Lacasse : C’est un 200$ bien investi. Quand la transaction commence à mal tourner, c’est là qu’on veut un bon notaire avec, ce que l’on disait, ses contacts et tout cela.

Lyne St-Laurent : En période de pointe, comme au printemps, est-ce que les prix montent?

Pierre Cyr : Malheureusement, c’est un marché qui est complètement fou. Il n’y a aucune relation entre la période. Ils vont augmenter les prix vers la mi-juin, là où l’on sait que le client, parce qu’on n’est pas fou, est dépendant. Il a vraiment besoin de nous. Souvent, il va nous appeler après avoir fait quelques appels chez notairesarabais.com ou quelques autres de la sorte. C’est moi qui suis dans le siège du conducteur. Je suis équipé dans mon bureau, comme plusieurs de mes collègues, confrères et consœurs, avec une bonne équipe pour être en mesure de livrer la prestation. Maintenant, le miracle n’existe pas. Le 24 décembre à minuit, il est trop tard pour acheter le cadeau de Noël, mais je suis en mesure de limiter les dégâts. Les notaires, il faut bien le comprendre, qu’ils soient à rabais ou à plein prix, ils ont la même obligation de résultat. Mais le chemin de la transaction, du début de la transaction à la signature, il y a tellement d’interventions qui doivent être faites. Ne serait-ce que pour la validation du certificat de localisation, les intervenants que l’on doit appeler. On ne peut pas faire ça que de façon virtuelle. Moi, je me méfierais. Sur un prix donné d’un bien, si j’ai une fourchette de 3 biens, exemple, une automobile qui vaut X. La même automobile chez 3 détaillants différents, elle vaut X, X-1, X+1. C’est une fourchette qui est normale, mais si le prix de l’automobile est vraiment à A, il y a une différence qui m’apparait trop significative. Je n’ai pas de clientèle de l’extérieur, heureusement après 25 ans de pratique, mais quand il m’arrive d’en avoir, je leur dis : « si vous vous interrogez sur le prix, la référence est la meilleure des cartes de visite ». D’un courtier avec lequel on travaille, des institutions bancaires avec lesquelles on a plus d’affinités. Je vous dirais, appeler 3 notaires différents. Le prix peut différer, de 10-15%, selon la variable qu’il débute, qu’il monte sa pratique, qu’il est plus agressif. C’est normal, il n’a pas la même infrastructure que moi. Si la différence est de l’ordre de 25 à 50%, je me poserais des questions. Honnêtement, pour un achat aussi important, je me poserais des questions.

Lyne St-Laurent : Que ce soit pour un notaire ou tout autre service finalement. Un plombier qui a une différence de 25% on se pose des questions aussi. Est-ce qu’il y a des indices qu’on peut nous donner pour avoir un peu de pouvoir quand on se retrouve chez le notaire et comment percevoir quelque chose qui ne nous convient pas. Peut-être qu’on n’est pas face à la bonne personne, quelqu’un qui ne fera pas un travail de qualité.

Marc Lacasse : Si vous prenez quelqu’un qui ne vous est pas référé, vous allez déjà avoir des indices. Quand vous téléphonez, le délai de retour d’appel, les boîtes vocales qui sont pleines. Pierre parlait tantôt de virtuel. Il y a des notaires où vous allez entrer, il n’y a pas de réceptionnistes et ça vous indique : « rendez-vous à la salle 3 et la transaction aura lieu à telle heure ». Il n’y a pas de relation, de contact. On prêche, nous les courtiers, que la relation entre nous et le notaire est importante, parce que c’est nous qui allons lui transférer l’ensemble des documents. Au départ, s’il y a un problème quelconque, il va nous revenir, et nous on va travailler en collaboration avec la notaire pour retourner voir notre client et essayer de faire les correctifs. Par exemple, sur un certificat de localisation, qui pourrait devoir être mis à jour ou prendre une assurance titre.

Lyne St-Laurent : Juste une dernière question parce qu’avant la pause on en a parlé. Dans certains cas le choix du notaire est imposé par le vendeur. Rapidement, comment ça s’explique ces situations-là?

Marc Lacasse : Ça peut être, par exemple dans la construction neuve. Ça peut être aussi quand un vendeur demande de faire assumer son hypothèque.

Pierre Cyr: Lors d’une assomption d’hypothèque où lui-même va aller en balance du prix de vente. À savoir que l’acheteur n’a pas suffisamment d’argent, le vendeur est prêt à y ***** en hypothèque de deuxième rang. Bien évidemment, il veut avoir une protection, il va lui imposer son notaire et il a le choix de le faire.

Lyne St-Laurent : Ce n’est pas une situation qui soulève une critique quelconque.

Pierre Cyr : Non du tout. Encore une fois, on a tous la même obligation de résultat. Ce qui devrait mettre la puce à l’oreille, je dirais le simple appel téléphonique. Cela rassure les gens.

Lyne St-Laurent : Parfait. En somme, si on peut résumer en 3-4 points le rôle du notaire.

Pierre Cyr : Confiance, aplanir toute difficulté et faire en sorte que ce soit une transaction positive et heureuse pour toutes les parties.

Lyne St-Laurent : Parce que vous avez plusieurs documents à vérifier. Servitudes, certificats de localisation.

Pierre Cyr : Voilà. Il faut que la personne qui signe à mon bureau, soit ma meilleure carte de visite.

Lyne Ste-Laurent : On est en période de pointe, donc merci à tous les deux de vous être déplacés pour nous parler de cette situation. Si vous avez plus d’éclaircissement sur cette guerre de prix, on pourra s’en parler aussi. Marc Lacasse, Pierre Cyr, merci d’avoir été là.

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Par MARC LACASSE