Comprendre la clause de 72 heures

Ce texte est la transcription d’une entrevue donnée par Marc Lacasse, courtier immobilier chez RE/MAX, au Canal Argent, portant sur la clause de premier refus, appelée également la clause de 72 heures.

Animateur : Lorsqu’une personne décide d’acheter une propriété et que sa maison n’est pas encore vendue, elle fait une promesse d’achat conditionnelle à la vente de cette dernière. Par contre, cette situation comporte aussi le risque de perdre la nouvelle maison aux mains d’un autre acheteur. Est-il mieux de vendre avant d’acheter ou d’acheter avant de vendre? C’est la question que l’on se pose ce matin à Marc Lacasse, courtier immobilier chez RE/MAX. Avec lui, madame Mylène Duchenne, cliente de monsieur Lacasse, qui a vécu exactement cette situation. Parlez-nous un peu de ce cas.

Marc Lacasse : On retrouve autant de clients ayant vendu avant d’acheter ou ayant acheté avant de vendre. Dans le cas de Mylène, elle et son conjoint ont eu un coup de cœur avant de vendre leurs maisons respectives et ont décidé de faire une promesse d’achat sur la nouvelle propriété. Dans ce cas-ci, le vendeur a ce qu’on appelle une clause de premier refus, qu’on l’appelle aussi la clause de 72 heures. C’est-à-dire que, comme la maison est vendue, mais sous la condition qu’une des maisons des acheteurs se vende, soit celle de Mylène ou celle de son conjoint, bien le vendeur ne veut pas prendre la chance que sa maison ne se vende pas au bout du compte. Les visites persistent et si on a un deuxième acheteur, qui lui a déjà vendu sa maison, alors le vendeur peut utiliser la clause de 72 heures et signifier à Mylène et son conjoint que, s’ils ne lèvent pas leurs conditions, ils vont perdre la maison. C’est ce qui s’est produit dans la situation de Mylène.

Animateur : J’imagine que c’est une situation stressante.

Mylène : Oui effectivement. Nous avions 2 maisons respectives. Nous sommes une famille reconstituée, donc vivre avec les 3 enfants, c’était un rêve qu’on chérissait depuis plusieurs mois déjà. Quand nous avons vu la maison, on a un coup de coeur, on est tombé amoureux. Tout était parfait : la localisation pour l’école des enfants, le nombre de chambres, le terrain, la piscine, etc. Donc, on décide de faire une offre conditionnelle à la vente d’une de nos maisons. Dans mon cas, je trouvais que c’était plus sécurisant. C’était quand même un gros risque selon moi de ne pas mettre de conditions de vente. 

Animateur : Comment s’est réglé votre cas finalement?

Mylène : Alors, on a fait l’offre d’achat conditionnelle, pour nous tout était réglé, on avait notre maison et on allait vendre les maisons respectives sans anicroche. Finalement, une tierce personne est venue déposer une offre non conditionnelle. Donc, on avait un bon risque de perdre la maison et ce n’est pas ce qu’on voulait évidemment. Donc, dans ce cas-là, on a 2 options : soit qu’on laisse aller la maison ou soit qu’on doit se tourner rapidement pour aller chercher un financement. Puisque nous n’avions pas encore vendu, nous n’avions pas la liquidité. Donc, dans notre cas, nous avons appelé notre famille, afin de trouver les fonds nécessaires et nous avons pu avoir de l’aide. Par contre, c’est sûr que le stress continue à augmenter. On a une nouvelle maison et les 2 autres maisons qui ne sont pas vendues.

Animateur : Comment on prévient ces situations-là Monsieur Lacasse? C’est quand même une autre maison financée, ça peut apporter beaucoup de stress.

Marc Lacasse : Effectivement. On évalue toujours les 2 produits qui sont à vendre. On regarde ce qui se passe dans les marchés respectifs, et on est capable d’estimer si les clients sont réalistes dans leur prix de vente, ainsi que dans le délai de vente de l’une ou l’autre des propriétés. En effet, l’avantage qu’avaient Mylène et son conjoint, c’était qu’ils avaient une offre d’achat conditionnelle à la vente d’une ou l’autre des maisons et non pas les 2 propriétés. Alors, ce qui s’est produit, c’est que la maison du conjoint s’est vendue en premier, ce qui a fait baisser le niveau de stress. Celle de Mylène s’est vendue par la suite.

Animateur : Dans ce cas, il s’agit d’une famille reconstituée, mais il arrive aussi que l’on doive déménager, changer de région ou de ville en raison d’un nouvel emploi. Alors, on achète une maison et on déménage, car on ne veut pas perdre l’opportunité, mais la première maison n’est toujours pas vendue. Les offres conditionnelles sont quand même assez courantes, qu’est-ce qu’on fait pour éviter des situations du genre? 

Marc Lacasse : Tout d’abord, on explique bien à notre client acheteur les risques dans lesquel il peut se retrouver s’il achète la nouvelle maison et que la sienne n’est pas encore vendue. Il se peut qu’ils doivent supporter une hypothèque de plus pendant un petit bout de temps. Si sa banque décide que ça va bien, il va assumer ce risque. Par contre, ce qu’il faut savoir malheureusement, c’est que la majorité des acheteurs n’ont pas de plan b comme dans le cas de Mylène et Jean-Philippe, qui ont pu trouver du financement auprès de leurs proches. Alors, plus souvent qu’autrement, l’acheteur perd la nouvelle maison, son offre d’achat tombe parce que le deuxième acheteur lui a préséance, ses conditions sont levées. Malheureusement, c’est un scénario qui arrive souvent. Ce qui nous ramène à dire que, lorsque possible, il est préférable de vendre avant d’acheter.

Animateur : Merci de votre présence et félicitations Mylène pour votre achat.

L’équipe Marc et Sophie (Marc Lacasse et Sophie Gérin-Lajoie) est spécialisée dans les transactions immobilières résidentielles à Laval (Sainte-Rose, Sainte-Dorothée, Laval-sur-le-Lac, Fabreville, Chomedey, Auteuil, Vimont, Duvernay, Laval-des-Rapides, etc.), sur la Rive-Nord de Montréal (Rosemère, Sainte-Thérèse, Blainville, Boisbriand, Saint-Eustache, etc.) et dans les Basses-Laurentides (Saint-Jérôme, Saint-Sauveur, Sainte-Adèle, Morin-Heights, Piedmont, etc.). Marc et Sophie travaillent aussi en collaboration avec plusieurs courtiers immobiliers, dont l’équipe Lacasse-Shapcott (Valérie Lacasse et Kyle Shapcott) à Montréal, et plusieurs partenaires d’affaires, dont L’Avenue créative (Frédéric Lacasse), pour la production de contenu (photo, vidéo, texte et publications) dans leurs médias sociaux (Facebook, Instagram, LinkedIn, YouTube, etc.)